Sanierungspflicht: Was Eigentümer beim Hauskauf und nach der Erbschaft wissen müssen

Was ist die Sanierungspflicht?

Die energetische Sanierungspflicht ist keine freiwillige Empfehlung, sondern eine gesetzliche Verpflichtung für Eigentümer bestehender Gebäude. Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit November 2020 die EnEV, das EnEG und das EEWärmeG zusammengeführt hat.

Die Sanierungspflicht umfasst konkrete Maßnahmen, die unabhängig von einer geplanten Vollsanierung umgesetzt werden müssen. Sie betrifft in erster Linie Bestandsimmobilien, die energetisch nicht auf dem Stand moderner Gebäude sind – also den typischen Altbau aus den 1960er bis 1990er Jahren.

Welche Paragraphen des GEG regeln die Sanierungspflicht?

Das GEG definiert die Pflichten in mehreren Abschnitten:

• § 47 GEG regelt die Nachrüstpflichten für bestehende Gebäude: Dämmung der obersten Geschossdecke sowie der Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen.

• § 48 GEG legt Mindestanforderungen an Bauteile fest, wenn diese ohnehin erneuert oder erstmals eingebaut werden (die sogenannte 10-Prozent-Regel).

• § 72 GEG regelt den Austausch alter Heizkessel auf fossiler Basis.

Wer eine Immobilie erwirbt oder erbt, muss prüfen, ob diese gesetzlichen Anforderungen bereits erfüllt sind. Die sicherste Methode dafür ist eine Begehung durch einen erfahrenen Baugutachter.

Sanierungspflicht beim Hauskauf und nach Eigentümerwechsel

Ein Eigentümerwechsel aktiviert die Sanierungspflicht unabhängig davon, ob das Gebäude gekauft, geerbt oder geschenkt wurde. Die folgenden Abschnitte erklären, was das konkret bedeutet.

Was gilt nach einem Eigentümerwechsel?

Ein Eigentümerwechsel durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung hat eine direkte Konsequenz: Die Eigennutzer-Ausnahme des bisherigen Eigentümers erlischt. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus vor dem 1. Februar 2002 selbst bezogen hatte, war von bestimmten Nachrüstpflichten befreit. Diese Ausnahme gilt nicht für den neuen Eigentümer.

Der neue Eigentümer muss die ausstehenden Pflichtmaßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumswechsel erfüllen. Der Fristbeginn ist das Datum der Eigentumsübertragung – in der Regel das Datum der Eintragung im Grundbuch.

Altbau kaufen: Sanierungspflicht vor dem Kauf prüfen

Wer einen Altbau kauft, sollte vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags genau prüfen, ob Pflichtmaßnahmen noch offen sind. Dazu gehören:

• Ist die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt? (U-Wert-Anforderung: maximal 0,24 W/(m²K))

• Sind Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen gedämmt?

• Wie alt ist der Heizkessel, und handelt es sich um einen Standard-Kessel auf fossiler Basis?

Der Energieausweis ist beim Kauf Pflicht und gibt erste Hinweise – er ersetzt jedoch keine fachkundige Begehung. Ein Baubegleiter bewertet die Gebäudesubstanz vor Ort und liefert die belastbare Grundlage, um offene Pflichten und deren Kosten realistisch einzuschätzen.

Tobias Beuler von Sanierungsexperte empfiehlt: „Wer einen Altbau kauft, sollte die Kosten für ausstehende Pflichtmaßnahmen beim Kaufpreis einkalkulieren – und nicht erst nach dem Notartermin mit bösen Überraschungen konfrontiert werden.“

Haus geerbt – gilt die Sanierungspflicht auch bei Erbschaft?

Die Sanierungspflicht bei Erbschaft gilt genauso wie beim Kauf. Auch wer ein Haus erbt, wird zum neuen Eigentümer und muss etwaige ausstehende Pflichtmaßnahmen innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Das gilt auch dann, wenn das Gebäude zunächst leer steht oder vermietet werden soll.

Eine Ausnahme gibt es bei der Erbschafts-Variante allerdings zu beachten: Wer das geerbte Haus selbst einzieht und es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt, kann unter Umständen von der Eigennutzer-Ausnahme profitieren – sofern er das Gebäude dauerhaft selbst bewohnt. Die genauen Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; eine rechtliche Beratung ist empfehlenswert.

Welche Maßnahmen sind konkret Pflicht?

Das GEG nennt drei Bereiche, in denen Bestandsgebäude nachrüstpflichtig sind. Welche davon im Einzelfall zutreffen, hängt vom Zustand des Gebäudes ab – eine Begehung durch einen erfahrenen Baugutachter schafft hier schnell Klarheit.

Dämmung der obersten Geschossdecke

Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist die zentrale Maßnahme nach § 47 GEG. Sie ist verpflichtend, wenn:

• der darunterliegende Raum beheizt wird,

• die Geschossdecke zugänglich ist (etwa ein begehbarer Dachboden),

• und der geforderte U-Wert von 0,24 W/(m²K) nicht erreicht wird.

Als Alternative zur Geschossdeckendämmung kann auch das Dach selbst gedämmt werden – sofern der entsprechende U-Wert eingehalten wird. Die Dämmung gehört zu den günstigsten Einzelmaßnahmen im Bereich energetische Sanierung und amortisiert sich in der Regel innerhalb weniger Jahre.

Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren

Heizungs- und Warmwasserrohre sowie Armaturen, die durch unbeheizte Räume (Keller, Dachboden) verlaufen, müssen gedämmt sein. Die Anforderungen an die Dämmdicke richten sich nach dem Durchmesser der Rohre. Diese Maßnahme ist vergleichsweise kostengünstig und schnell umsetzbar.

Austausch alter Heizkessel nach § 72 GEG

§ 72 GEG verpflichtet dazu, Heizkessel auf fossiler Basis, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb zu nehmen. Ausgenommen sind:

• Niedertemperaturkessel

• Brennwertkessel

• Heizkessel, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden

Bei einem Eigentümerwechsel beginnt die Frist für den Heizkessel-Tausch neu – auch hier gilt die Zwei-Jahres-Frist. Wer einen Altbau mit einem veralteten Heizkessel kauft, muss diesen innerhalb von zwei Jahren ersetzen.

Die 10-Prozent-Regel nach § 48 GEG

Wenn ein Bauteil zu mehr als 10 Prozent seiner Fläche erneuert wird – etwa die Fassade oder das Dach –, müssen für dieses Bauteil die energetischen Anforderungen des GEG eingehalten werden. Die Pflicht gilt also nicht nur bei Komplettsanierungen, sondern auch bei Teilmaßnahmen, die einen definierten Schwellenwert überschreiten.

Ausnahmen von der Sanierungspflicht

Nicht jeder Eigentümer ist in gleicher Weise zur Sanierung verpflichtet. Das GEG sieht in bestimmten Situationen Ausnahmen vor – allerdings müssen diese aktiv geltend gemacht und belegt werden.

Eigennutzer-Ausnahme für Ein- und Zweifamilienhäuser

§ 47 GEG enthält eine wichtige Ausnahme: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus am 1. Februar 2002 bereits selbst bewohnt hat, ist von den Nachrüstpflichten befreit – und bleibt es, solange er das Gebäude weiter selbst nutzt. Diese Ausnahme gilt explizit nur für natürliche Personen, die das Gebäude selbst bewohnen.

Bei einem Eigentümerwechsel erlischt diese Ausnahme automatisch. Der neue Eigentümer kann sich nur dann erneut darauf berufen, wenn er selbst die Voraussetzungen einer dauerhaften Eigennutzung erfüllt – was in der Praxis vor allem bei Erbfällen mit Eigeneinzug relevant ist.

Wirtschaftliche Unzumutbarkeit

Wenn die Kosten einer Sanierungsmaßnahme in keinem wirtschaftlich vertretbaren Verhältnis zum Nutzen stehen, kann eine Ausnahme beantragt werden. Das GEG spricht von wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, wenn sich die Investition innerhalb einer angemessenen Frist nicht durch Energieeinsparungen oder sonstige Vorteile amortisiert.

Die Prüfung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ist im Einzelfall durchzuführen und erfordert in der Regel eine Dokumentation. Zuständig sind die örtlichen Bauaufsichtsbehörden. Wer sich auf diese Ausnahme beruft, sollte die Begründung sorgfältig aufbereiten und sich vorab durch einen Rechtsanwalt unterstützen lassen.

Technische Unmöglichkeit

Sind bestimmte Maßnahmen technisch nicht umsetzbar – etwa weil die Gebäudestruktur eine Dämmung nicht zulässt oder der Denkmalschutz entgegensteht –, entfällt die Pflicht. Auch in diesen Fällen ist eine Dokumentation empfehlenswert.

Sanierungspflicht Kosten: Was kommt auf Eigentümer zu?

Die Kosten für Pflichtmaßnahmen variieren je nach Gebäude und Zustand. Als Orientierung gelten folgende Richtwerte: