Immobilie kaufen & sanieren: Diese rechtlichen Fehler kosten Käufer tausende Euro
In diesem Video spricht der Moderator von Sanierungsexpert mit Rechtsanwalt Johannes Huber, Spezialist für Bau- und Immobilienrecht. Gemeinsam beleuchten sie typische rechtliche und praktische Fallstricke beim Kauf und der Sanierung von Immobilien. Anhand konkreter Fälle aus der Praxis geben beide wertvolle Tipps, wie sich Käufer vor teuren Überraschungen schützen können.
Die wichtigsten Aussagen auf den Punkt
- Versteckte Baumängel frühzeitig erkennen Wer beim Kauf keinen Zugang zu kritischen Bereichen wie dem Dachboden erhält, sollte misstrauisch werden, denn dort können sich gravierende Statikprobleme verbergen.
- Bausachverständiger als kluge Investition Ein auf Sanierungen spezialisierter Bausachverständiger kostet etwa 1.500 Euro, lohnt sich aber vor allem dann, wenn ein Objekt ernsthaft in Betracht gezogen wird.
- WEG-Unterlagen verraten viel Protokolle und Jahresabrechnungen einer Eigentümergemeinschaft zeigen, welche Maßnahmen diskutiert oder durchgeführt wurden und wie gut die Gemeinschaft zusammenarbeitet.
- Notarvertrag ist verhandelbar Der Standardvertrag eines Notars kann und sollte angepasst werden, unter anderem bezüglich Fertigstellungsterminen, Wohnflächenangaben und baurechtlicher Genehmigungen.
- „Gekauft wie gesehen“ schließt Haftung aus Bei Bestandsgebäuden ist dieser Haftungsausschluss üblich, weshalb Käufer aktiv zusätzliche Garantien wie die Zusicherung der Wohnfläche oder baulichen Zulässigkeit einfordern sollten.
- Arglistige Täuschung ist schwer beweisbar Selbst wenn ein Mangel feststeht, ist es äußerst schwierig nachzuweisen, dass der Verkäufer davon wusste, da man keinen Einblick in dessen Kenntnisstand hat.
- Rechtsschutzversicherung gezielt wählen Eine normale Rechtsschutzversicherung schließt Bauthemen häufig aus, weshalb eine speziell auf Baurecht ausgerichtete Police notwendig ist.
Zusammenfassung
Der Rechtsanwalt Johannes Huber schildert anhand realer Fälle, welche rechtlichen Risiken beim Kauf und der Sanierung von Immobilien lauern. Der zentrale rote Faden ist, dass Käufer sich durch gezielte Vorbereitung und kluge Vertragsgestaltung vor kostspieligen Überraschungen schützen können.
Ein prägnantes Beispiel ist eine Dachgeschosswohnung, bei der der Verkäufer der Käuferin den Zugang zum Dachboden verweigerte. Genau dort wären Statikprobleme durch unbefugte Umbauarbeiten erkennbar gewesen. Der Schaden war erheblich, verzögerte die Sanierung deutlich und führte zu einem langwierigen Rechtsstreit.
Huber empfiehlt, schon bei der ersten Besichtigung einen Bausachverständigen unauffällig mitzunehmen, beispielsweise als vermeintlichen Verwandten, da ein offen angekündigter Experte manchmal auf Widerstand stößt. Zusätzlich rät er, etwa 30 Minuten früher als vereinbart zu erscheinen, um eventuelle Gerüche oder Feuchtigkeitszeichen wahrzunehmen, bevor der Makler durchlüftet.
Bei Eigentumswohnungen empfiehlt er, die WEG-Protokolle und Jahresabrechnungen der letzten fünf Jahre sorgfältig zu prüfen. Daraus lässt sich ablesen, welche Sanierungsmaßnahmen anstehen, wie gut die Hausverwaltung arbeitet und wie konfliktbeladen die Eigentümergemeinschaft ist.
Im Hinblick auf den Kaufvertrag betont Huber, dass Käufer sich nicht scheuen sollten, den Notarvertrag zu verhandeln. Wichtige Punkte sind verbindliche Fertigstellungsfristen mit Schadenersatzregelungen bei Verzug, die ausdrückliche Zusicherung der Wohnfläche sowie eine Garantie, dass alle baulichen Anlagen baurechtlich genehmigt sind. Letzteres illustriert er mit einem Fall, bei dem eine über 30 Jahre als Wohnung genutzte und vermietete Einheit baurechtlich nur als Speicher eingestuft war. Die Käufer hatten trotz Klage wenig Handhabe, da keine entsprechende Garantie im Vertrag stand.
Abschließend empfiehlt Huber, eine auf Baurecht spezialisierte Rechtsschutzversicherung abzuschließen, Zahlungen am Ende eines Projekts zurückzuhalten, um Druck bei Mängelbeseitigung aufzubauen, und stets auf Spezialisten statt Generalisten zu setzen.