Fertighaus sanieren statt neu bauen: Chancen, Risiken & Kosten

Sanierungsmöglichkeiten

Im ersten Schritt erfolgt eine umfassende Schadstoffanalyse, bevor mit der fachgerechten Planung begonnen werden kann.

• Fachgerechte Entfernung belasteter Materialien: Es gibt spezielle Firmen, die sich auf das Entfernen von belasteten Baustoffstoffen spezialisiert haben. Je nach Schadstoff können die Vorgaben variieren. Asbest muss nach TRGS 519 (Technische Regeln für Gefahrstoffe) entfernt werden. Durch den Ausbau von Spanplatten und Dämmmaterialien wird Formaldehyd entfernt. Bei PCB müssen Fugendichtmassen entfernt und kontaminierte Bauteile ausgetauscht werden. Bei PAK müssen belastete Kleber und Abdichtungen ebenfalls ausgebaut werden.

• Luftreinigung und Versiegelung: Um Schadstoffe aus der Luft absorbieren und abbauen zu können, kommen spezielle Funktionsvliese zum Einsatz. Diese werden auf Wände, Decken und Böden aufgebracht. Sind Bauteile untrennbar mit der Bausubstanz verbunden lassen sich Emissionen durch eine Versiegelung reduzieren. Dazu werden schadstoffhaltige Oberflächen wie Bohrlöcher und Schnittkanten sorgfältig mit einem schadstoffarmen Acryllack abgedichtet.

• Austausch von Wand- und Bodenbelägen: Hierbei handelt es sich meistens um eine Kernmaßnahme. Dabei werden Innenwände komplett zurückgebaut und die betroffenen Pressspanplatten, Dämmwolle und dergleichen entfernt. Im Anschluss daran erfolgt der Wiederaufbau mit schadstofffreien Materialien wie zum Beispiel einer Holzfaserdämmung oder mit diffusionsdichten beschichteten Gipskartonplatten.

Kosten & Organisation

Der Kostenrahmen variiert hierbei sehr stark, da er abhängig vom Umfang der Maßnahmen ist. Im Zuge der Organisation wird von einem Fachmann eine detaillierte Analyse durchgeführt, um alle Schadstoffquellen und -arten zu identifizieren. Für die spätere Umsetzung und die Kostenübernahme durch eine Versicherung bzw. für das Finanzamt ist ein Gutachten erforderlich.

• Preisrahmen für Schadstoffsanierung: Für kleinere Sanierungen bei einzelnen Räumen ist mit 1.000 bis 5.000 Euro zu rechnen. Werden bestimmte Bereiche saniert, belaufen sich die Ausgaben auf 5.000 bis 20.000 Euro und für ein ganzes Haus müssen Eigentümer zwischen 20.000 bis 100.000 Euro und mehr kalkulieren. Nicht zu vergessen sind die Zusatzkosten für das Schadstoffgutachten, welches für ein Einfamilienhaus zwischen 1.250 und 2.250 Euro kostet, sowie die Entsorgungskosten, die abhängig von der Art und der Menge sind.

• Einbindung von Fachfirmen: Sowohl für die Planung als auch für die Ausführung der Fertighaus-Sanierung müssen Spezialisten und Fachfirmen engagiert werden.

• Fördermöglichkeiten: Durch staatliche Förderungen kann die Finanzierung bei einer Sanierung deutlich erleichtert werden. Vor Beginn der Arbeiten sollten sich Hausbesitzer umfassend informieren, um zu wissen, welche Sanierungsmaßnahmen sie zusätzlich bei der Steuer geltend machen können.

Wie sieht eine energetische Sanierung bei Fertighäusern aus?

Diese umfasst beim Fertighaus neben den verschiedenen Dämmmaßnahmen für Fassade, Dach und Keller auch den Austausch von Fenstern und Türen, die Erneuerung der Heiz- und Lüftungsanlage sowie den Einsatz von erneuerbaren Energien durch Wärmepumpen und Photovoltaik.

Dämmung

Bei der energetischen Sanierung der Fertighäuser ist die Wärmedämmung entscheidend. Hierzu gibt es verschiedene Maßnahmen.

• Außenwände/Fassade: Mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) lässt sich ein guter U-Wert zwischen 0,2 und 0,3 W/(m²K) erreichen. Das System wird mit speziellen Dübeln im Holzständerwerk befestigt. Die Dämmung wird dabei mit einer Dampfbremse versehen, um die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu erfüllen.

• Dach: Bei einem Satteldach kann das Dämmmaterial zwischen (Zwischensparrendämmung), auf ( Aufsparrendämmung) oder unter den Sparren befestigt werden. Pflichtmaßnahme bei der Dämmung des Daches ist die Dämmung der obersten Geschossdecke.

• Keller/Bodenplatte: Die Dämmung kann hierbei von oben oder von unten angebracht werden.

Fenster & Türen

Bei der energetischen Sanierung der Fertighäuser ist es wichtig bei Fenstern und Türen auf den U-Wert zu achten, da dieser den Wärmeverlust anzeigt. Je niedriger der U-Wert ist, desto geringer ist der Energieverlust. Die aktuellen Grenzwerte nach dem Gebäudeenergiegesetz liegen bei Fenstern bei maximal 1,3 W/(m²K) und bei Dachfenstern bei 1,4 W/(m²K).

• Fenstertausch: Sollen die Fenster im Fertighaus ausgetauscht werden, dann ist es sinnvoll, sich für hochwertige Modelle mit einer Dreifach-Wärmeschutzverglasung zu entscheiden, da diese den aktuellen Förderkriterien entsprechen. Mit solchen Fenstern wird nicht nur der Wärmeverlust reduziert, sondern auch Schall- und Einbruchschutz verbessert.  

• Wärmeschutz und Sicherheit: Nicht nur neue Fenster sorgen für einen besseren Wärmeschutz und mehr Sicherheit, sondern auch durch neue Haustüren lässt sich die Wärmedämmung verbessern und die Sicherheit erhöhen.

• Fördermöglichkeiten: Um KfW-Fördermittel zu erhalten, dürfen die Fenster einen U-Wert von 0,95 W/(m²K) nicht überschreiten. Der Austausch von Fenstern und Haustüren kann mit bis zu 20 % der Sanierungskosten gefördert werden.

Haustechnik & Heizung

Im Rahmen eines Gesamtkonzepts sollten bei der Fertighaussanierung die Haustechnik und die Heizung nicht vergessen werden.

• Austausch alter Heizsysteme:  Funktioniert ein über 30 Jahre alter Öl- und Gasheizkessel nicht mehr, dann ist der Eigentümer zum Austausch verpflichtet. Durch die Wärmedämmung des Hauses ist der Wärmebedarf reduziert, sodass das neue Heizsystem oftmals kleiner und effizienter sein kann.

• Neue Heizsysteme: Es bietet sich der Umstieg auf Wärmepumpe, Pelletheizung oder Fernwärme an, wenn es für die jeweilige Gemeinde eine Fernwärmeversorgung gibt.

• Zusätzliche Maßnahmen: Mit einer Photovoltaik-Anlage kann der Strombedarf des Hauses gedeckt werden, was zum einen die Stromkosten senkt und zum anderen beim Erreichen des KfW-Effizienzhausstandards Förderungen möglich macht.  Mit einer Solarthermie wird Wärme für die Warmwasserbereitung erzeugt und es kann die Heizung unterstützt werden.

• Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung: Dadurch lassen sich Heizenergieverluste vermeiden und gleichzeitig den Wohnkomfort erhöhen. Durch eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung kann bis zu 90 % der Lüftungswärme eingespart werden. Der Einbau einer solchen Anlage sorgt für einen höheren energetischen Standard des Fertighauses, was wiederum zu höheren Fördermöglichkeiten führt.

Was bietet die Fassadensanierung beim Fertighaus?

Neben der Beseitigung von Schäden bzw. dem Aufbringen eines neuen Außenputzes lässt sich damit auch die Energieeffizienz des Fertighauses steigern.

Möglichkeiten der Fassadenerneuerung

Die Möglichkeiten sind vielfältig und reichen von der rein optischen Auffrischung durch einen Neuanstrich bis hin zur energetischen Sanierung.

• Holzverschalung erneuern: Durch das Erneuern der Holzverschalung des Hauses, lässt sich die Fassade gleichzeitig energetisch sanieren, indem Dämmmaterialien angebracht werden. Eine solche Sanierung muss sorgfältig geplant und ausgeführt werden. Nachdem die alte Fassade rückgebaut wurde, wurden die Dämmmaterialien angebracht und anschließend die neue Holzverschalung. Bei der energetischen Sanierung sind Förderungen durch die KfW-Bank oder BAFA möglich.

• Putzfassade erneuern: Hierzu gibt es zwei Möglichkeiten. Zum einen können kleine Schäden ausgebessert werden und zum anderen kann der alte Putz komplett entfernt und durch das Anbringen von Faserzementplatten mit integrierten Dämmmaterialien erneuert werden.

• Klinker oder Fassadenplatten als Verkleidung: Für die Sanierung der Fassade eines Fertighauses eignen sich sowohl Klinker als auch Fassadenplatten. Klinkerriemchen bieten eine langlebige, wetterfeste und pflegeleichte Option, auch wenn die Investitionskosten durch eine fachgerechte Montage höher sind. Eine weitere Option sind Fassadenplatten, die als hinterlüftete Fassade oder in Form von Schieferplatten am Gebäude montiert werden.

Vorteile der Fassadensanierung

Das Fertighaus sanieren inklusive der Fassade bringt eine Reihe von Vorteilen mit sich. Neben der Energieeinsparung wird der Wohnkomfort gesteigert und es können staatliche Fördermittel beantragt werden.

• Energieeffizienz und Kostensenkung: Durch die Fassadendämmung wird der Energiebedarf des Fertighauses deutlich gesenkt, was zu niedrigeren Heizkosten führt. Werden die Wände zusätzlich gedämmt, dann können bis zu 35 % der Energiekosten eingespart werden. Eine solche Sanierung trägt aktiv zum Klimaschutz bei, denn der Ressourcenverbrauch wird gesenkt.

• Wertsteigerung und Werterhalt: Durch die Sanierung steigt der Wert des Fertighauses bzw. es wird für einen Werterhalt gesorgt. Das Fertighaus kann besser verkauft oder vermietet werden.

• Besserer Wohnkomfort: Durch die Sanierung der Fassade kann die Schalldämmung verbessert werden, was die Bewohner vor unerwünschtem Lärm schützt.

• Staatliche Förderungen: Die Sanierung der Fassade sind staatliche Förderungen durch die verschiedenen Programme der KfW und BAFA möglich.

Wie kann eine Innenraumsanierung und Grundrissanpassung aussehen?

Bei der Sanierung eines Fertighauses kann neben den grundlegenden Innenraumsanierungen und -anpassungen auch eine umfassende Grundrissanpassung vorgenommen werden.

Grundriss ändern

Um den Grundriss eines Fertighauses zu ändern, sollte eine detaillierte Bestandsaufnahme durchgeführt werden, damit alle Änderungen detailliert geplant werden können.

• Tragende Wände im Fertighaus: Das Entfernen oder ändern von tragenden Wänden im Fertighaus erfordert die Zusammenarbeit mit einem Statiker. Um die Statik der Fertighäuser zu erhalten, müssen entsprechende Stütz- oder Tragkonstruktionen eingeplant werden. Wichtig bei einer solchen Maßnahme ist, dass eine Baugenehmigung beantragt werden muss.

• Nichttragende Wände: Diese bieten die Möglichkeit, einen Raum zu vergrößern oder zu teilen. Zum Einsatz kommen hierbei Wände aus Gipskarton.

• Barrierefreiheit: Durch das Ändern des Grundrisses kann für mehr Barrierefreiheit im Fertighaus gesorgt werden. Dazu werden in den meisten Fällen Türen verbreitern oder mehr Bewegungsflächen geschaffen.

Innenausbau

Die Innenraumsanierung umfasst verschiedene Arbeiten. Wichtig dabei ist, auf die modulare Bauweise der Fertighäuser zu achten, weshalb die Zusammenarbeit mit einem Experten angeraten wird.

• Trockenbauarbeiten: Diese sollten sorgfältig geplant werden, da neben einer eventuellen Entkernung weitere Vorarbeiten nötig sind. Es müssen Leitungen für Elektro, Strom und Heizung verlegt werden, dabei ist es wichtig, das Dämmmaterial nicht zu beschädigen, da es ansonsten zu Wärmebrücken kommen kann.

• Bodenbeläge erneuern: Nachdem der alte Bodenbelag entfernt ist, muss der Untergrund vorbereitet werden. Auf Wunsch kann eine Fußbodenheizung installiert werden. Im Anschluss daran wird der neue Bodenbelag verlegt.

• Schallschutzmaßnahmen: An bestehenden Wänden können Vorsatzschalen als Schalldämmplatten angebracht werden. Wichtig dabei ist es, die Anschlüsse sorgfältig abzudichten, da es ansonsten zu Schallbrücken kommen kann. Es können auch speziell schallschützende Gipskartonplatten angebracht werden, die durch ihre höhere Masse eine gute Schalldämmung bieten. Des Weiteren müssen Rohre und Leitungen, die durch Wände und Decken laufen, isoliert werden. Lärmintensive Geräte wie eine Wärmepumpe sollten auf einen speziellen Sockel gestellt werden, um die Vibrationen zu mindern.

Was muss bei der Dachsanierung eines Fertighauses beachtet werden?

für den Dachausbau ungeeignet. Des Weiteren müssen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes beachtet werden, was insbesondere die Dämmungspflicht sowie die energetischen Anforderungen an Dachfenster betrifft.

Dacharten & typische Probleme

Je nach Dachart müssen die spezifischen Konstruktionen beachtet werden. Ebenso wichtig sind die baurechtlichen Vorschriften. Zu den typischen Problemen zählen neben veralteten Dämmkonstruktionen auch Schäden an der Eindeckung oder beim Flachdach Probleme mit der Entwässerung.

Satteldach und Pultdach: Gerade bei einem älteren Fertighaus sind neben der Wärmedämmung auch die Eindeckung sanierungsbedürftig. Zu den typischen Anzeichen sind Wasserflecken sowie sichtbare Schäden an den Dachziegeln (Risse, Abplatzungen).

Flachdach: Wurde die Abdichtung nicht fachgerecht ausgeführt, kommt es oft zu Wasserschäden oder zur Schimmelbildung. Probleme entstehen durch eine zu geringe Neigung und unregelmäßige Reinigung des Daches.

Maßnahmen

Es gibt eine Reihe von verschiedenen Maßnahmen. Dabei ist es wichtig, dass die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes sowie die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

• Neueindeckung: Eventuell ist eine Baugenehmigung erforderlich. Nachdem die alte Dacheindeckung und die Unterkonstruktion entfernt sind, können die neuen Dämmmaterialien sowie eine neue Traglattung angebracht werden. Im Anschluss daran kann mit der Eindeckung nach den jeweiligen Verlegetechniken und -arten begonnen werden.

• Dachgauben oder Dachfenster nachrüsten: Ist der Einbau von Dachfenstern oder Dachgauben geplant, ist es wichtig, auf eine Dreifach-Verglasung zu achten, damit Fördermittel beantragt werden können.

• Ausbau des Dachgeschosses: Bei einer Nutzungsänderung des Dachgeschosses muss eine Baugenehmigung beantragt werden. Vor Beginn der Arbeiten sollte die Statik des Fertighauses durch einen Experten überprüft werden. Dies gilt im Besonderen für schwere Einbauten wie ein Badezimmer. Es besteht auch die Möglichkeit, das Dach anheben zu lassen, um die Stehhöhe zu verbessern. Bei einem Bungalow als Fertighaus ist eine solche Aufstockung nicht ohne weiteres möglich und erfordert eine umfassende Prüfung.

Sanierungsaspekte im Vergleich zum Neubau

Wer sich für eine Sanierung entscheidet, vergleicht diese oft mit einem Neubau. Gerade bei älteren Fertighäusern treten Probleme wie Geruchsbildung durch Schadstoffe oder Chloranisole auf, die gezielt beseitigt werden müssen. Auch die Elektrik ist häufig veraltet, während tragende Elemente aus Holz sorgfältig geprüft werden sollten. Werden belastete Baustoffe ersetzt, spielt neben der Dachsanierung auch die Erneuerung der Außenwände eine zentrale Rolle. Während beim Neubau moderne Standards direkt umgesetzt werden, ist bei der Sanierung eine Kombination aus Werterhalt und Schadstoffbeseitigung gefragt.

Wie sieht es mit den Kosten für eine Fertighaussanierung aus?

Die Kosten für die Sanierung eines Fertighauses können stark variieren, da sie vom Umfang er Sanierungsmaßnahmen abhängig sind.

Preisrahmen

Der Preisrahmen ist von der Komplexität, dem Umfang der Maßnahme und dem Alter des Fertighauses abhängig. Ebenso entscheidend sind die regionalen Preisunterschiede für die verschiedenen Handwerksleistungen.

• Kernsanierung: Hier muss mit Kosten von 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.

• Umfassende Sanierung: Eigentümer sollten mit einem Kostenrahmen von 1.000 bis 1.600 Euro pro Quadratmeter kalkulieren, da oftmals zusätzliche Maßnahmen durch den Experten angeraten werden.

• Energetische Sanierung: Es kommt dabei auf die Art der Sanierungsmaßnahme an. Hausbesitzer sollten im Vorfeld verschiedene Angebote einholen und diese vergleichen.

Einzelne Kostenfaktoren

Diese sind stark vom Umfang und der Art der Einzelmaßnahme abhängig.

• Dach: Die Dachdämmung kostet ab 15.000 Euro und mehr, je nach Komplexität der Arbeiten.

• Fenster: Der Austausch schlägt oft mit 350 bis 1.200 Euro pro Stück zu Buche. Entscheidend hierbei ist die Art und die Qualität.

• Fassade: Für die Sanierung ist mit einem Kostenrahmen von rund 50.000 Euro zu rechnen.

• Schadstoffsanierung: Bei einem solchen Projekt können Hausbesitzer zwischen 5.000 und mehr als 100.000 Euro kalkulieren. Entscheidend ist die Schadstoffart und die Menge.

Nebenkosten

Nicht zu vergessen beim Fertighaus sanieren sind die verschiedenen Nebenkosten, die generell anfallen. Dazu zählen:

• Gutachter: Dies hängt von der Art des Gutachtens ab und reicht von 500 Euro für eine Sanierungsberatung bis zu 2.500 Euro für ein detailliertes Gutachten. Einige Gutachter rechnen ihre Arbeit auch im Stundensatz ab, der meist zwischen 50 und 150 Euro liegt.

• Genehmigungen: Während kleinere Arbeiten oft genehmigungsfrei sind, muss für größere Vorhaben eine Baugenehmigung beantragt werden. Die Gebühren für einen Bauantrag liegen im Schnitt bei 0,5 bis 1 % der Bausumme. Grundsätzlich ist eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro fällig.

• Planungsleistungen: Dazu gehören das Architektenhonorar, die Energieberatungskosten sowie der Aufwand für einen Fachplaner.

Wie sieht der Ablauf einer Fertighaussanierung aus: Schritt für Schritt

Beim Fertighaus sanieren gibt es einen festen Ablauf, der stets von außen nach innen geht. Dies bedeutet, erst wird das Fertighaus von außen saniert, bevor die Sanierungsmaßnahmen im Innern des Fertighauses beginnen.

1. Bestandsaufnahme durch Gutachter: Es wird der Zustand der Bauteile wie Fassade, Dach, Heizung und dergleichen überprüft.

2. Schadstoffanalyse durchführen: Es erfolgt eine detaillierte Analyse der vorhandenen Schadstoffe.

3. Planung mit Architekt & Energieberater: Experten planen den exakten Ablauf der Sanierung.

4. Fördermittel beantragen: Sobald der Ablaufplan steht, können entsprechende Fördermittel beantragt werden.

5. Sanierungsmaßnahmen in sinnvoller Reihenfolge umsetzen: Wie bereits erwähnt, verläuft eine Sanierung immer von außen nach innen.

6. Bauausführung durch Fachfirmen: Grundsätzlich sollten alle anfallenden Arbeiten von Fachfirmen ausgeführt werden.

7. Abnahme & Qualitätskontrolle: Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt im Rahmen der Abnahme die Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Sachverständigen.  

Wertsteigerung durch Sanierung

Durch gezielte Sanierungsmaßnahmen kann der Wert des Fertighauses erheblich steigen. Besonders wertsteigernd wirken sich energetische Sanierungen aus. Diese können den Wert der Gebäude um bis zu 25 % erhöhen.

• Einfluss auf den Energieausweis: Nach erfolgter energetischer Sanierung muss gemäß dem GEG ein neuer Energieausweis erstellt werden. Dieser gilt als Nachweis für die energetische Aufwertung und die damit verbundene Wertsteigerung.

• Höherer Wiederverkaufswert: Soll das Eigenheim verkauft werden, führt die Sanierung zu einem höheren Wiederverkaufswert.

• Attraktivität für Käufer und Mieter: Ein saniertes Fertighaus ist sowohl für Käufer als auch für Mieter interessant, da diese von einem modernen Zuhause ausgehen können, indem sie sich auf viele Jahre hin wohlfühlen werden.

Was sind Risiken & häufige Fehler bei der Fertighaussanierung?

Diese sind vielfältig und können nur durch eine umfassende Bestandsaufnahme und Planung eingeschätzt werden.

• Unterschätzte Kosten: Dies ist wohl einer der häufigsten Fehler, der durch mangelhafte Planung, falsche Budgetkalkulation entsteht.

• Falsche Reihenfolge bei Maßnahmen: Wenn ohne Plan saniert und modernisiert wird, kommt es oftmals zu doppelten Bauarbeiten, die vermeidbar gewesen wären, wäre die Sanierung mit einem Fachmann geplant worden.

• Unqualifizierte Eigenleistungen: Viele Hausbesitzer unterschätzen ihre handwerklichen Fähigkeiten, was unweigerlich zu Fehlern führt.

• Nicht genutzte Fördermöglichkeiten: Dies kann zu einer falschen Kostenkalkulation führen, was Eigenheimbesitzer schnell an ihre finanziellen Grenzen bringen kann.

Fazit

Wer sein Fertighaus von Grund auf saniert, wird nicht nur mit mehr Wohnkomfort und Lebensqualität, sondern oft auch mit geringeren Energiekosten belohnt. Allerdings sollte die Sanierung nicht planlos vonstattengehen, sondern von Grund auf gut durchdacht sein. Der Energieberater ist ein guter Ansprechpartner, wenn es um Fragen, Unsicherheiten und Herausforderungen rund um die Sanierung geht. Eine durchdachte Sanierung kann damit nicht nur eine echte Alternative zum Neubau sein, sondern bietet auch die Chance, ein älteres Massivhaus oder Fertighaus durch Maßnahmen wie eine gezielte Geruchssanierung dauerhaft aufzuwerten. So lassen sich Probleme wie Geruchsbildung durch alte Materialien ebenso beseitigen wie veraltete Elektrik oder fehlerhaft verbautes Holz. Der Austausch schadstoffbelasteter Baustoffe und alter Mineralwolle trägt dazu bei, Wohnkomfort, Sicherheit und Nachhaltigkeit langfristig zu sichern.

FAQs: Häufige Fragen zum Thema Fertighaus sanieren