Energetische Sanierung Steuer: So funktioniert der Steuerbonus
Ein erheblicher Teil der Sanierungskosten lässt sich direkt von der Einkommensteuer abziehen. Der Steuerbonus nach § 35c EStG ermöglicht Eigentümern selbstgenutzter Immobilien, bis zu 40.000 Euro über drei Jahre mit der Steuerschuld zu verrechnen. Kein Förderantrag, kein Kredit, nur die Steuererklärung.
Dieses Instrument ist weniger bekannt als KfW-Kredite oder BAFA-Zuschüsse, kann aber in bestimmten Situationen die attraktivere Wahl sein. Das gilt besonders dann, wenn keine zusätzliche Fremdfinanzierung gewünscht wird oder die Sanierung aus Eigenkapital bestritten wird. Die steuerliche Förderung läuft vollständig unabhängig von den Zuschuss- und Kreditprogrammen und wird ausschließlich über das Finanzamt abgewickelt.
Schnelleinstieg: Die wichtigsten Punkte
Steuerbonus §35c: Bis zu 40.000 Euro lassen sich direkt von der Steuerschuld abziehen, verteilt auf drei Jahre
Selbstnutzung Pflicht: Gefördert werden ausschließlich Maßnahmen an selbstgenutzten Immobilien, die mindestens zehn Jahre alt sind
Fachunternehmen nötig: Alle Arbeiten müssen von einem zertifizierten Fachunternehmen ausgeführt und schriftlich bescheinigt werden
Keine Kombination: Der Steuerbonus darf nicht mit KfW- oder BAFA-Förderungen für dieselbe Maßnahme kombiniert werden
Kein Vorantrag nötig: Die Geltendmachung erfolgt nach Abschluss der Maßnahme über die Steuererklärung
Was ist der Steuerbonus nach § 35c EStG?
Der Steuerbonus nach § 35c Einkommensteuergesetz ist eine direkte Steuerermäßigung für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum. Im Unterschied zu einem normalen Steuerabzug, der das zu versteuernde Einkommen reduziert, wird hier die Steuerschuld selbst gemindert. Das macht den Effekt unmittelbarer und kalkulierbarer.
Der absetzbare Betrag berechnet sich mit 20 Prozent der förderfähigen Sanierungskosten, maximal auf Basis von 200.000 Euro Gesamtkosten pro Objekt. Daraus ergibt sich ein maximaler Steuerbonus von 40.000 Euro pro Immobilie. Dieser Betrag wird auf drei Jahre verteilt:
| Jahr | Prozentsatz | Maximaler Abzug |
| Jahr 1 (Abschluss der Maßnahme) | 7 % | 14.000 € |
| Jahr 2 | 7 % | 14.000 € |
| Jahr 3 | 6 % | 12.000 € |
| Gesamt | 20 % | 40.000 € |
Die Förderung greift pro Objekt. Bei mehreren selbstgenutzten Immobilien kann die Förderung für jede separat in Anspruch genommen werden.
Welche Maßnahmen sind steuerlich absetzbar?
Die förderfähigen Maßnahmen sind in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) abschließend definiert. Entscheidend ist, dass die Maßnahme die energetische Qualität des Gebäudes nachweislich verbessert und von einem Fachunternehmen ausgeführt wird.
Steuerlich absetzbare Maßnahmen nach § 35c EStG umfassen die Wärmedämmung von Außenwänden, Dachflächen und Geschossdecken sowie die Erneuerung oder den Austausch von Fenstern und Außentüren. Förderfähig ist damit insbesondere auch die Dämmung an Wänden. Förderfähig ist außerdem die Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage, etwa der Einbau einer Wärmepumpe, Brennwerttherme oder Biomasse-Heizung. Gleiches gilt für den Einbau oder die Erneuerung einer Lüftungsanlage sowie für den Einbau von digitalen Systemen und Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung, also von digitalen Systemen zur energetischen Optimierung der Heizung oder Gebäudetechnik wie smarte Thermostate oder Energiemanagementsysteme. Auch die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind, und Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien für Heizung und Warmwasser sind absetzbar.
Nicht absetzbar sind rein kosmetische Maßnahmen, allgemeine Instandhaltungsarbeiten ohne energetischen Effekt sowie Maßnahmen, für die bereits KfW- oder BAFA-Förderungen in Anspruch genommen wurden.
Voraussetzungen für den Steuerabzug
Nicht jede Sanierungsmaßnahme qualifiziert sich automatisch für den Steuerbonus. Die Voraussetzungen betreffen das Gebäude selbst, die Art der Nutzung, die Ausführung der Arbeiten und die Dokumentation.
| Voraussetzung | Details |
| Gebäudealter | Die Immobilie muss zum Zeitpunkt des Beginns der Maßnahme mindestens zehn Jahre alt sein |
| Nutzung | Ausschließlich selbstgenutzte Wohngebäude oder Wohnungen; keine Mietobjekte, keine Ferienwohnungen |
| Ausführung | Alle Arbeiten müssen von einem zertifizierten Fachunternehmen durchgeführt werden |
| Nachweis | Das Fachunternehmen stellt eine Bescheinigung nach amtlichem Muster aus (Musterbescheinigung ESanMV) |
| Heizungstausch | Die ersetzte Heizanlage muss älter als zwei Jahre sein |
| Keine Doppelförderung | Für dieselbe Maßnahme darf keine KfW- oder BAFA-Förderung in Anspruch genommen worden sein |
Was bedeutet „selbstgenutzt“?
Selbstgenutzt bedeutet, dass der Eigentümer die Immobilie selbst als Wohnraum nutzen. Ein Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt muss vorliegen. Vermietete Wohnungen oder eine vermietete Wohnung sind von der steuerlichen Förderung ausgeschlossen, auch wenn sie sich im gleichen Gebäude befinden. Bei einer selbst bewohnten Eigentumswohnung sind Maßnahmen am Sondereigentum voll absetzbar; Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum können anteilig geltend gemacht werden, etwa bei einem Eigenheim.
Wie wird der Steuerbonus geltend gemacht?
Die steuerliche Förderung erfordert keine Vorab-Antragstellung. Es gibt keinen Antrag bei einer Förderbehörde, keine Frist vor Baubeginn und keine Förderzusage, die abgewartet werden müsste. Die Geltendmachung erfolgt ausschließlich über die Einkommensteuererklärung.
Der Ablauf gliedert sich in fünf Schritte. Zunächst wird ein Fachunternehmen beauftragt, das die technischen Anforderungen der ESanMV erfüllt, denn nur solche Betriebe dürfen die erforderliche Bescheinigung ausstellen. Förderfähige Kosten für die Fachplanung können dabei steuerlich bis zu 50 % berücksichtigt werden. Nach vollständigem Abschluss der Maßnahme stellt das ausführende Unternehmen eine Bescheinigung nach amtlichem Muster aus, vollständig ausgefüllt und unterschrieben. Alle Rechnungen, Zahlungsnachweise und technischen Unterlagen sind vollständig aufzubewahren. Abschließend werden die Kosten in der Anlage Energetische Maßnahmen in ELSTER eingetragen, woraufhin das Finanzamt die Steuerermäßigung automatisch auf drei Jahre verteilt.
Was passiert, wenn die Steuerschuld geringer ist als der mögliche Abzug?
Der Steuerbonus reduziert die Steuerschuld direkt. Ist die Steuerschuld in einem Jahr niedriger als der mögliche Abzug, verfällt der nicht nutzbare Anteil. Er wird nicht ins nächste Jahr übertragen. Bei geringer Steuerlast lohnt sich daher vorab ein Vergleich, ob der Steuerbonus oder eine BAFA- bzw. KfW-Förderung je nach Höhe und Nutzbarkeit der Investitionskosten wirtschaftlich vorteilhafter ist, einschließlich des möglichen Steuervorteils.
Steuerbonus vs. KfW/BAFA: Was ist wann sinnvoller?
Die steuerliche Förderung und die Zuschuss- bzw. Kreditprogramme von KfW und BAFA schließen sich für dieselbe Maßnahme gegenseitig aus. Es ist möglich, verschiedene Maßnahmen unterschiedlichen Förderwegen zuzuordnen, aber nicht eine einzelne Maßnahme doppelt zu fördern.
| Voraussetzung | Details |
| Gebäudealter | Die Immobilie muss zum Zeitpunkt des Beginns der Maßnahme mindestens zehn Jahre alt sein |
| Nutzung | Ausschließlich selbstgenutzte Wohngebäude oder Wohnungen; keine Mietobjekte, keine Ferienwohnungen |
| Ausführung | Alle Arbeiten müssen von einem zertifizierten Fachunternehmen durchgeführt werden |
| Nachweis | Das Fachunternehmen stellt eine Bescheinigung nach amtlichem Muster aus (Musterbescheinigung ESanMV) |
| Heizungstausch | Die ersetzte Heizanlage muss älter als zwei Jahre sein |
| Keine Doppelförderung | Für dieselbe Maßnahme darf keine KfW- oder BAFA-Förderung in Anspruch genommen worden sein |
Wie lassen sich Maßnahmen sinnvoll auf verschiedene Förderwege aufteilen?
Eine bewährte Strategie sieht so aus: Die neue Heizungsanlage wird über BAFA gefördert, die Fassadendämmung über einen KfW-Kredit finanziert und die Fenster werden über den Steuerbonus steuerlich abgesetzt; je nach Maßnahme kommt also ein anderes Förderprogramm infrage. Voraussetzung ist, dass alle drei Maßnahmen klar voneinander getrennt und separat abgerechnet werden. Diese Aufteilung ist zulässig und erlaubt es, alle drei Förderwege gleichzeitig zu nutzen, auch innerhalb der Bundesförderung für effiziente Gebäude.
Häufige Fehler bei der steuerlichen Geltendmachung
Auch bei der Steuererklärung gibt es bei diesem Thema wegen Steuerrecht, Nachweisen und Förderregeln Fallstricke, die dazu führen, dass der Steuerbonus ganz oder teilweise versagt wird. Fehlt die Fachunternehmerbescheinigung, erkennt das Finanzamt die Maßnahme nicht an, auch wenn alle anderen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine unvollständige Musterbescheinigung ohne Unterschrift des Fachunternehmens führt ebenfalls zur Ablehnung. Wird für dieselbe Maßnahme zusätzlich eine BAFA-Förderung beantragt, entfällt der Steueranspruch vollständig. Heizungsanlagen, die jünger als zwei Jahre sind, sind nicht förderfähig. Eigenleistungen zählen nicht als förderfähige Kosten; anerkannt werden ausschließlich Fachunternehmerleistungen bei der steuerlichen Behandlung einer energetischen Gebäudesanierung.
Checkliste: Steuerbonus korrekt sichern
Immobilie ist älter als zehn Jahre und wird selbst bewohnt
Fachunternehmen beauftragt, das die ESanMV-Anforderungen erfüllt
Fachunternehmerbescheinigung nach amtlichem Muster vollständig ausgefüllt und unterschrieben eingeholt
Alle Rechnungen und Zahlungsnachweise aufbewahrt
Keine KfW- oder BAFA-Förderung für dieselbe Maßnahme beantragt
Maßnahmen, die unterschiedlich gefördert werden, separat auf Rechnung ausgewiesen
Anlage Energetische Maßnahmen in der Steuererklärung (ELSTER) korrekt ausgefüllt
Fazit
Der Steuerbonus nach § 35c EStG ist ein effektives Instrument zur Förderung energetischer Sanierungen und eine attraktive Modernisierung, die Effizienz und Wert der Immobilie verbessern kann, ohne bürokratischen Vorlauf. Bis zu 40.000 Euro lassen sich direkt von der Steuerschuld abziehen. Das ist ein erheblicher Vorteil für Eigenheimbesitzer, die ihre Immobilie mit Eigenkapital sanieren und keine Kreditlinie benötigen.
Die Voraussetzungen sind klar definiert. Es müssen selbstgenutztes Wohneigentum, ein Gebäudealter von über zehn Jahren, die Ausführung durch Fachunternehmen sowie eine vollständige Bescheinigung nach ESanMV vorliegen. Das konsequente Einhalten dieser Anforderungen von Beginn an sichert den Steueranspruch bei einer energetischen Sanierung zuverlässig.
Die wichtigste Einschränkung bleibt die Unvereinbarkeit mit KfW- und BAFA-Förderungen für dieselbe Maßnahme. Eine kluge Aufteilung der Maßnahmen auf verschiedene Förderwege kann jedoch alle drei Systeme nutzen und die Gesamtförderung maximieren.
FAQ – Häufige Fragen zum Steuerbonus bei energetischer Sanierung
Bei förderfähigen Kosten von 20.000 Euro beträgt der Steuerbonus insgesamt 4.000 Euro, also 20 Prozent der Kosten. Im ersten und zweiten Jahr werden jeweils 7 Prozent (1.400 Euro) von der Steuerschuld abgezogen, im dritten Jahr 6 Prozent (1.200 Euro). Voraussetzung ist, dass die Fassadendämmung von einem zertifizierten Fachunternehmen ausgeführt und bescheinigt wurde und keine BAFA-Förderung für dieselbe Maßnahme beantragt wurde.
Selbstgenutzte Eigentumswohnungen sind förderfähig. Maßnahmen am Sondereigentum können vollständig geltend gemacht werden. Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa Dach oder Fassade des Gesamtgebäudes, kann der anteilige Kostenbetrag angesetzt werden, der auf die eigene Wohneinheit entfällt.
Der Steuerbonus kann nur von der Person genutzt werden, die die Sanierungsmaßnahme beauftragt und bezahlt hat. Nach einem Verkauf geht der verbleibende Förderanspruch nicht auf den neuen Eigentümer über. Bei geplantem Verkauf nach der Sanierung sollte daher geprüft werden, ob die verbleibenden Jahresbeträge noch vollständig genutzt werden können, bevor der Verkauf vollzogen wird.
Nein. Der Steuerbonus nach § 35c EStG gilt ausschließlich für Bestandsgebäude, die mindestens zehn Jahre alt sind, auch wenn andere Programme auf effiziente Gebäude als Förderziel abzielen. Neubauten sind von dieser Förderung ausgeschlossen.
Pro Objekt gilt die Deckelung auf 200.000 Euro förderfähige Kosten und einen maximalen Steuerbonus von 40.000 Euro insgesamt, also maximal 40.000 Euro. Werden mehrere Einzelmaßnahmen in verschiedenen Jahren durchgeführt, können diese jeweils separat bei der Steuer geltend gemacht werden, solange die Gesamtgrenze noch nicht ausgeschöpft ist. Das ermöglicht eine schrittweise energetische Sanierung mit kontinuierlicher steuerlicher Entlastung über mehrere Jahre.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) hat keinen direkten Einfluss auf die Höhe des Steuerbonus nach § 35c EStG. Er erhöht hingegen die Fördersätze bei KfW- und BAFA-Programmen um je 5 Prozent. Maßnahmen, die über den Steuerbonus abgesetzt werden, benötigen keinen iSFP. Bei einer Kombination aus steuerlichem Abzug und BAFA-Förderung für verschiedene Maßnahmen profitiert nur der BAFA-geförderte Anteil vom iSFP-Bonus.
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Autor
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen seit 2018 an, um Andere bei Ihren Hausbau- und Sanierungsprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. (ARD, RTL Punkt 12, n-tv, SZ, Welt, Süddeutsche) Mit seinem Büchern war er mehrfach auf der Spiegel Bestseller Liste. Sein aktuelles Buch „Sanieren – Renovieren – Modernisieren“ gibt über 100 Tipps für die Bauherren, die mit hoher Qualität und zum besten Preis-Leistungsverhältnis sanieren wollen. Sein Team und er prüfen deutschlandweit Immobilien, die saniert werden müssen.